不可查封被執行人名下不動產的限定要件
- 發布時間 2016.12.15
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案情
因宋某未履行判決確定的義務，劉某向法院申請執行。在執行中，法院經多次查詢一直未查到被執行人宋某的下落，在執行中發現宋某名下有一套住房位于北京市石景山區某院3號樓3單元201室，法院依法查封了該房屋。案外人徐某針對法院對位于北京市石景山區某院3號樓3單元201室的查封行為提出異議，其聲稱該套住房系其本人所購公有住房，已于2001年調整至其名下，雖未辦理201室的房產過戶手續，但其已于2005年實際入住201室并交納了全部購房款，故作為201室房屋的所有人請求法院中止對201室房產的執行。
經法院查明，宋某系某建筑總公司工廠局職工，其于上世紀九十年代依相關政策購買了北京市石景山區某院3號樓3單元201室房產，并取得了產權證書，2001年某建筑總公司回購宋某該房屋，并將該房屋賣給了本案的異議人徐某，但未辦理過戶登記，徐某于
解析
此案法律關系比較復雜，主要涉及申請人、被執行人、被執行人所在公司及第三人徐某的權益，本案的焦點問題是法院不能查封被執行人房產的要件，分歧主要在于對《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第十七條的不同解讀。該條規定“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”支持不能查封的理由是：在本案中，第三人徐某沒有過錯，并支付了全部價款，而且已經實際入住，故符合本條法院不得查封的規定，應支持案外人的異議。
筆者支持法院的做法，主要理由如下：
其一，依據《查封規定》第十七條的規定，只有在同時滿足三個前提條件的情況下法院才不能查封、扣押、凍結尚未過戶的財產，此三個條件分別是：第三人必須全部支付價款；第三人已實際占有該財產；第三人沒有過錯。而在本案中案外人徐某支付房款的行為發生在石景山區人民法院查封之后，雖然其實際入住行為發生在查封前，亦無過錯，但仍然不符合《查封規定》第十七條不得查封的規定。
其二，《查封規定》第十七條不得查封的規定適用的范圍比較窄，主要限于被執行人具有出賣財產的行為，在本案中，某建筑總公司將某院3號樓3單元201室進行回購，后又將該房產賣給案外人徐某，故宋某與某建筑總公司之間具有購房關系，某建筑總公司與徐某之間有購房關系，宋某與徐某確無買賣關系，因此此案不應適用此司法解釋的規定。
其三，依據《中華人民共和國物權法》第十四條、第十六條、第十七條的規定，不動產權屬證書與不動產登記簿是物權證明與根據，在本案中不動產權屬證書與不動產登記簿均顯示宋某是該房屋的所有權人，而法院執行中只做形式審查，案外人提出的其所在單位某建筑總公司出具的證明文件在法院執行中不具有對抗不動產權屬證書與不動產登記簿的效力，因此對被執行人宋某名下的房屋法院是可以查封的。
綜上，法院的查封行為并無不當，法院在執行中可以查封被執行人名下已出賣于第三人的房產，除非案外人可證明自身無過錯，在查封之前已實際入住該房產并全部支付價款，三者不可或缺。
