險企涉足不動產投資 保監會下自查令
- 發布時間 2016.11.24
- 來源 時代周報
近日，保監會下發文件《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ诽岬?，不得投資開發或者銷售商業住宅、不得直接從事房地產開發建設等；要求各保險公司在11月15日前進行自查。
受限于實體經濟與投資渠道，房地產是不少保險企業進行資產配置的主要方向。中國平安三季度報告顯示，其投資性房地產360.09億元，相比去年底增長30%，是中國人壽、中國太保、新華保險投資性房產總和的2倍多。
一位保險業人士向時代周報記者表示，這次保險業嚴查的不動產投資，和房地產領域的嚴控有很大關聯。平安地產業務估計會受到一定影響，應該不會大手筆拿地。
中國平安投資者關系處向時代周報記者表示，投資性房地產的占比在公司資產配置里相對并不高，主要都是固定收益類，比如債券；300多億元相對于總資產而言，不能說有很大影響。未來是否收縮，尚無法確定，因為投資配比都是按照相關政策規定和風險去做。
摸底不動產
《通知》中表示，保險機構應當堅持長期投資、價值投資和資產負債匹配管理原則，避免參與短期炒作，不得投資開發或者銷售商業住宅，不得直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)，不得向不動產投資項目提供無擔保債權融資，不得投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)。而對保險機構以債權、股權、物權方式投資的不動產，保監會也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。
《通知》還提到，統計范圍為截至2016年9月末，包括保險機構自用和投資性房地產情況，例如項目名稱、所在區域、資產性質、標的類型、經營狀況等十項內容。其中“標的類型”，指投資不動產的基本用途，包括商業不動產、辦公不動產、商住兩用不動產、保障房(廉租房)、養老社區、基礎設施、商業住宅及其他。
而另一份基礎資產為不動產的金融產品投資情況明細表有13項內容，要求統計截至今年9月末，直接以物權、股權、債權形式投向不動產的金融產品的情況。如果涉及商業住宅投資的，必須在其他說明事項中單獨說明。
事實上，早在2010年，保監會發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》(下稱《辦法》)中便對上述禁投相關項目做出規定。相較于《辦法》，此次《通知》將投資開發或者銷售商業住宅、直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)列為首要禁投領域。
2014年2月，保監會發布的《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》明確規定，保險公司權益類資產、不動產類資產、其他金融資產、境外投資的賬面余額占保險公司上季度末總資產的監管比例分別為不高于30%、30%、25%、15%。
在國內保險公司中，中國平安涉足不動產投資規模令人矚目。就在上個月，10月12日，中國平安在天津的土地市場上以總價76億元、溢價率99%將西青張家窩鎮的土地收入囊中，該宗土地成交樓板價約20417元/平方米。
平安不動產兇猛
中國平安三季度報告顯示，2016年1-9月中國平安營業收入5461.1億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為565.08億元，歸屬于母公司股東扣除非經常性損益后的凈利潤560.73億元，同比增長16.5%。
截至2016年9月30日，中國平安總資產5.29萬億元，投資性房地產360.09億元，相比2015年底的275.09億元增長了30.9%。中國平安往年年報顯示，2012-2015年投資性房地產分別是150.49億元、182.64億元、173.71億元、275.09億元。
同為上市保險公司，截至三季度末，中國人壽、中國太保、新華保險投資性房地產分別為12.02億元、74.08億元、31.97億元。其中，中國人壽的投資性房地產相比3年前有所下降，中國太保、新華保險增速趨緩。
房地產業人士向時代周報記者表示，平安多是與國內開發商聯合拿地，并且中國平安基本不參與項目操盤，而是以財務投資身份出現。
一位前中國平安人士也向時代周報記者表示，平安在拿地前期，尤其是融資時，信托、銀行也會參與進來，但后期都會交給平安不動產去打理。平安是以投資人的身份持有股權。
資料顯示，平安不動產有限公司是中國平安保險下屬子公司，為中國平安旗下專業不動產投資開發平臺，目前已發展成為覆蓋開發投資、工業物流、商業地產、策略及海外投資、養生度假等領域的專業不動產資產管理公司。依托中國平安的綜合金融平臺，可靈活配置自有資金、第三方資金及保險資金。
平安不動產官方頁面上顯示，開發投資的商業住宅有北京華潤昆侖域、杭州綠城楊柳郡、上海招商花園城，商業地產中包括武漢平安金融中心、深圳平安金融中心等；養生度假的旅游地產項目如合悅江南項目、悅景莊西雙版納項目；另外還有工業物流、海外不動產等。
工商資料數據顯示，平安不動產上海分公司2013年凈利潤虧損5136.33萬元，2014年凈利潤虧損4807.6萬元，2015年扭虧凈利潤6407.3萬元。
