險企不動產投資轉向：一線轉二三線 意在性價比？
- 發布時間 2017.07.11
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盡管部分地區地產市場有所降溫，但資產荒背景下，不動產項目仍為險資投資的熱門標的。不過，險資投資的口味似乎正在發生變化。從近期險資的動作來看，其對一線城市不動產的熱情似乎正在減弱，并將目光移至二三線城市地產。
追求性價比或為險資投資二三線城市不動產的重要原因之一。一方面，與此前險企在一線城市溢價拿地相比，近期險企在二三線城市拿地的價格經常為底價或者競拍起始價。另一方面，從不動產價格走勢來看，二三線城市投資價值仍在。恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動產。
此外，險企收購二三線不動產項目的具體用途存有更多想象空間，以泰康保險為例，該公司此前曾在武漢以約2.6億元的底價競得漢陽區四新9萬平方米的地塊建設醫院。國華人壽旗下平華置業競得的武漢P(2016)158號地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂。
對此，園區中國執行董事宋振慶指出，不動產并非為一個單一的概念，而是一個產生價值的空間。其指出，在不動產空間創造增量價值才是可以為繼的經營模式。保險與不動產行業的結合未來仍存有更多可能性。
險資投資不動產風格轉向，二三線城市受追捧
保險資金近兩年投資不動產的口味似乎變了。此前，一線不動產項目成為險資競相角逐的熱門標的。以中國平安(601318,股吧)舉例來看，去年該保險集團旗下的平安不動產先后購買廣州市白云山(600332,股吧)區的“地王”項目越秀星匯云城49%股權以及津西青(掛)2016-02號地塊。此外，前海人壽去年也先后收購深圳、上海等地區的地產項目。
而從今年的情況來看，險資投資一線城市不動產項目的熱情似乎正在降溫，二三線城市地產正在成為新寵。據媒體報道，今年以來泰康人壽、恒大人壽以及國華人壽先后在武漢拿地。具體來看，泰康人壽今年3月斥資15億元拿下武漢掛牌的二期濱江商務區地塊。恒大人壽則在今年2月斥資1.22億元認購位于武漢市江漢區CBD中心商務區的寫字樓，并斥資3.47億元認購位于武漢市漢陽區濱江城市發展帶的寫字樓。此外，今年1月國華人壽旗下的子公司平化置業以32.6億元的價格競得武漢P(2016)158號地塊。
險資對武漢地區不動產的青睞仍在持續。據了解，武漢市日前出讓9宗地塊，總凈用地面積26萬平方米，總出讓金額達26.46億元。百余家房企參與競拍，一度導致網絡系統崩潰。據媒體報道，在百余家房企的名單中，恒大、平安身影現身其中。
武漢以外，濟南、成都等地區的不動產項目同樣為險資搶籌的對象。今年3月平安以43.8億元的價格競得濟南CBD集中掛牌的12宗地塊中的11塊。此外，中國平安此前還對成都等二三線城市的不動產項目有所布局。
恒大坦言投資意圖，險企意在二三線城市不動產性價比?
追求性價比或為險資投資二三線城市不動產的一個重要原因。
一方面，險企在二三線城市拿地的價格或相對平價。據了解，此前保險公司在一線城市溢價拿地舉措頻繁，舉例來看，前海人壽此前斥資7.5億元，溢價78.57%競得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊;平安保險則斥資76億元，溢價98.5%購買津西青(掛)2016-02號地塊。
與此前險企在一線城市溢價拿地相比，近期險企在二三線城市拿地價格經常為底價或者競拍起始價。具體來看，國華人壽旗下平華置業以底價32.6億元競得武漢P(2016)158號地塊;平安方面亦以43.8億元的起始價競得濟南CBD集中掛牌的11宗地塊。
對此，有地產業人士坦言，目前來看一線城市雖價格增速放緩，但仍存有增值預期，因而險企在一線城市溢價拿地其實風險不大。至于二三線城市而言，溢價拿地就相對不太理智。
另一方面，從不動產價格走勢來看，二三線城市投資價值仍在。數據顯示，盡管部分地區地價環比增速放緩，但二三線部分城市卻現上揚趨勢。據國土資源部報告顯示，2017年第一季度，主要監測城市中，二線城市除工業地價環比增速微降，其他各用途環比、同比增速均呈上升態勢;三線城市環比增速除商服外均有所放緩，同比增速僅工業地價回落。就住宅地價而言，一線城市、環京及珠三角部分城市的地價仍處于高位運行，而大部分二三線城市的地價處于溫和上行態勢。
恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動產。
險企+地產的更多可能，有望承載產業經營
不過，從部分險企收購二三線不動產項目的用途來看，其目的似乎并非僅為借不動產交易獲利。
以泰康保險為例，據了解，該公司3月拍下武漢土地市場推出5宗地塊意在用于其財險總部建設之用。而此前，泰康也曾在武漢以約2.6億元的底價競得漢陽區四新9萬平方米的地塊建設一所高端三甲醫院。再以國華人壽為例，國華人壽旗下平華置業競得的武漢P(2016)158號地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，其中，居住建面約9.98萬平方米，商業建面26.36萬平方米，文化設施及配套建筑規模為3.9萬平方米。地塊內還要求建設標志性商務辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。
一方面來看，險企通過地產交易獲利難免給人以本末倒置之嫌。據去年年中發布的《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定顯示，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅。
另一方面來看，保險借助地產推動健康、養老等產業發展的模式正在被鼓勵。今年5月，保監會發布關于保險業支持實體經濟發展的指導意見，鼓勵保險業發揮保險產品和資金優勢，推動健康和養老產業發展。支持保險資金參與醫療、養老和健康產業投資，支持保險資金以投資新建、參股、并購等方式興辦養老社區，增加社會養老資源供給，促進保險業和養老產業共同發展。
對此，園區中國執行董事宋振慶指出，不動產并非為一個單一的概念，而是一個產生價值的空間。其指出，在不動產空間創造增量價值才是可以為繼的經營模式。不過，針對目前備受關注的養老地產，宋振慶坦言，目前養老產業尚處初步階段，尚未找到一個能夠支撐起整個循環的盈利模式。養老產業仍在等待行業的爆發。
此外，在宋振慶看來，保險與不動產行業的結合仍存有更多可能。舉例來看，目前很多大型保險公司已經走上集團化路線，不再局限在保險行業本身。這個時候如果投資一些辦公樓，不但可以使辦公樓所承載的價值充分活躍起來，還可以將自身保險產品與其對接，打通產業鏈，形成一個綜合的收益模式。
