險資進軍不動產須防風險蔓延
- 發布時間 2016.12.12
- 來源 中國保險報
近年來，許多保險公司紛紛在京滬廣深等經濟發達城市的金融中心區或黃金商業地段，購置優質辦公物業。在險企投資組合中，房地產作為國內“只漲不跌”的優質標的，一直備受保險資金的青睞，房地產的回報周期與保險資金長久期的特征也不謀而合。隨著房地產行業調整及分化壓力開始顯現，目前已經有多個不動產債權投資計劃被業內專家提示風險。
險資青睞不動產 年投資過千億
分析人士表示，資本與不動產的深度結合已成保險業發展的一大趨勢，跨界帶來的資源整合將豐富雙方業態和盈利模式。考慮到房地產行業整體經營穩定性和較高的預期回報，注重長期性和安全性的保險資金必然表現出對不動產的鐘愛。
據統計，截至11月初，2016年年內已有超10家保險公司參與不動產投資，總金額已超千億，約1123億元人民幣。其中，投資國內不動產近306億元，投資國外不動產約817億人民幣。同時，不同保險公司投資不動產的方向有所區別，商業用地、醫療養老占前兩位。中國保險資產管理業協會發布的最新數據顯示，今年前9個月，21家保險資產管理機構共注冊各類資產管理產品104個，合計注冊規模2145.51億元。其中，不動產債權與基礎設施債權占比達到了74%。
目前，越來越多的房企在增發時選擇主動引入險資作為投資者。據了解，截至2016年6月，共有9家險資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%間不等。除了世茂和天業外，有險資參與增發的其余6家均為央企和國企。
一位保險資管人士坦言，資金量級和預期投資回報率是險資的兩個主要投資標準，而不動產債權投資計劃由于項目相對好找，回報也相對較高，所以成為險資青睞的對象。今年多項不動產債權投資計劃的信息披露公告顯示，相比基礎設施債權投資計劃，不動產債權投資計劃利率相對較高。
地產調控進入關鍵期 保監會嚴令自查
在低利率環境、高波動性及優質資產稀缺的多重壓力下，險資投資不動產被業界視為一種市場的選擇。不過，隨著房地產行業調整及分化壓力開始顯現，目前已經有多個不動產債權投資計劃被業內專家提示風險。
國慶長假前后，全國20多個城市密集出臺調控措施，政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，并將調控手段聚焦在了貨幣政策上。當月月底，上海、天津、北京也先后跟進。
受調控政策影響，樓市成交量下滑態勢延續了一個多月。根據中原地產統計，12月首周(11月28日-12月4日)，全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續5周低于6萬套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。
針對不動產投資面臨的一系列風險，近日，中國保監會下發了《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》，要求各類保險機構應當就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查。據了解，《通知》強調了三大核心內容：一是保險機構應當嚴格遵守不動產投資監管政策規定，規范開展投資運作；二是保險機構應當加強內部管理，嚴格控制投資風險；三是保險機構應當開展不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況自查，并及時報送自查報告。
專家指出，自查令對有那些專門做地產投資的保險企業影響較大，尤其是大股東是地產背景的。據了解，目前200多家保險機構中，至少34家保險公司有明顯的地產背景股東。投資渠道不多，是保險資金青睞房地產資產投資的一個重要原因。
投資三部曲 避免流動性風險
專家提示指出，險資涉足不動產投資需要避免流動性風險。房地產項目盡管具有保值增值潛力，但退出機制上受制約，變現能力差，因此，房地產投資應當以長期投資、價值投資為原則，避免“炒樓”行為。房地產投資能否升值、投資收益無法準確預測，受當前房產增量和存量因素的影響。辦公樓宇、商業地產不同程度空置率，寫字樓租金下滑，保險公司應該通過全國性不動產資產配置、多元化不動產投資模式，做到分散風險、穩定收益。另外，險企投資不動產應避免法律風險，對房地產投資領域特點、風險以及市場狀況進行考察研究，結合自身業務發展和資金實力進行綜合權衡，建立長期完善的房地產投資研究、決策和風險管控制度。
保險資管人士指出，目前，大型保險企業將保險資金投入不動產，面臨的最大問題是專業團隊打造，險資如何設立自己的投資團隊，無論是什么樣的團隊都要在直投階段，項目設立階段需要專業的人才來操作，包括未來資產處置、整合，內部資本和實體結合，都需要專業團隊來打理。
據了解，購買成熟物業、間接參與房地產項目開發、投資房地產企業股權及資產證券化產品，是保險資金投資房地產“三部曲”。直接購入成熟物業僅僅是保險資金直接投資不動產的“初級階段”、“萌芽狀態”，“屯樓”不是投資的最佳選擇。保險資金探索投資房地產的初始階段，由于保險公司普遍沒有專業的房地產開發管理團隊，缺乏投資經驗，以投資現有的成熟物業為主或以購買房地產企業股權或房地產投資信托基金(REITs)等間接方式進入，避免過早介入保險公司并不熟悉的土地開發和工程建設等項目產生風險。如果大型保險公司自建大樓，比買樓的成本要大大降低，保險資金的回報率會更高，而且還可以按照自己的規劃設計，建成具有本公司特色的標志性建筑，樹立公司的形象。
